Keadilan buat Penyewa – Tuan Rumah (Utusan Malaysia 7 Julai 2023)

‘KEKUATAN sesebuah negara terhasil daripada keutuhan di rumah.’ – Confucius.

Pada tahun 2018, dapatan kaji-selidik yang dijalankan oleh PropertyGuru Malaysia menunjukkan bahawa sentimen dominan di kalangan rakyat Malaysia memilih untuk memiliki kediaman sendiri berbanding menyewa. Namun trend pemilikan rumah dalam tahun 2022 dilihat tidak seimbang akibat kadar faedah yang dikenakan bank dilihat terlalu tinggi. Ini terserlah apabila ramai penduduk, khususnya di sekitar Lembah Klang memilih untuk terus menyewa berbanding membeli rumah sendiri.

Pun begitu, terkini Laporan Pasaran Hartanah PropertyGuru Malaysia untuk suku tahun 2023 menunjukkan penurunan dalam Indeks Permintaan Jualan dan Indeks Permintaan Sewa. Kebimbangan utama apabila trend menunjukkan kerenjatan dalam kedua-dua pembelian dan sewaan kediaman ialah lambakan hartanah kosong di pasaran tanpa penghuni. 

Meskipun isu ini telah dikenalpasti sejak tahun 2019 lagi apabila Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan ketika itu menyatakan bahawa wujud lambakan kediaman dan hartanah yang tidak terjual di negara ini mencecah hampir RM100 bilion, malangnya sehingga kini tiada penyelesaian tuntas. Malah, kajian di Kuala Lumpur menyatakan bahawa hampir 32 peratus kediaman kosong tanpa penghuni atau sewaan.  

Dengan lambakan hartanah kosong yang merugikan pemilik kediaman, ramai yang mengharapkan trend penurunan harga sewaan rumah khususnya di bandar-bandar besar seperti Kuala Lumpur, Georgetown dan Johor Bahru. Pun begitu, sehingga kini kelihatan seolah-olah pemilik kediaman lebih selesa membiarkan rumah milikan mereka kosong tanpa penghuni berbanding merendahkan kadar sewa. Kewujudan aplikasi yang menawarkan sewaan kediaman dan inap desa seperti Airbnb juga menyebabkan ramai pemilik kediaman lebih selesa dengan sewaan jangka pendek berbanding sewaan bulanan. 

Inisiatif bagi memperhalusi dan memperkemas kerangka perundangan melibatkan sewaan kediaman telah dimulakan sejak 2018 lagi namun, masih belum ada tanda jelas perkembangan penggubalan Rang Undang-Undang (RUU) Sewaan Kediaman. Malah, Menteri Pembangunan Kerajaan Tempatan baru-baru ini menyatakan bahawa RUU Sewaan Kediaman yang bertujuan untuk melindungi hak penyewa dan pemilik rumah hanya akan dibentangkan di parlimen tahun hadapan.  

Antara perkara utama yang dijangkakan terkandung dalam RUU adalah berkaitan kawalan perjanjian sewaan kediaman, tanggungjawab penyewa dan pemilik rumah serta tindakan penguatkuasaan termasuklah penubuhan suatu tribunal khas bagi menyelesaikan tuntutan di antara penyewa dan pemilik kediaman. Buat masa ini semua pertikaian di antara penyewa dan pemilik kediaman akan dibicarakan di mahkamah dengan kos yang tinggi. Dengan mewujudkan tribunal khas yang akan ditubuhkan melalui RUU ini, rata-rata pihak berkepentingan melihat inisiatif ini sebagai jalan baik untuk membantu penyelesaian isu di antara pihak-pihak dengan lebih cepat, murah dan efisien. 

Tambahan pula, ramai yang mengharapkan RUU ini dapat memperuntukkan kekangan terhadap amalan diskriminasi yang sering dipraktikkan di Malaysia, khususnya melibatkan diskriminasi berdasarkan etnik atau ras penyewa. Isu ini telah lama membarah dalam masyarakat kita. Malah pada tahun 2020, tular insiden di mana seorang penyewa lelaki India dikatakan telah dihalau keluar dari rumah sewaannya kerana pemilik kediaman memilih untuk menyewakan kediaman kepada etnik Cina sahaja. 

Isu sebegini walaupun dilihat besar dan mampu merosakkan fabrik kesepaduan sosial masyarakat Malaysia, namun tidak diberikan ruang penyelesaian yang lebih holistik dalam kerangka perundangan sedia ada. Meskipun rata-rata pernah mengalami diskriminasi langsung dan ketara sebegini, ramai yang memilih untuk mendiamkan kerana tiada ruang pengaduan yang lebih mesra untuk merekodkan ketidakpuasan mereka. Maka, yang ada hanyalah perkongsian anekdotal di media sosial semata-mata. 

Meskipun proses pendrafan RUU selama enam tahun kononnya dikatakan berlanjutan lewat bagi meraikan pandangan pelbagai pihak melalui pelbagai libat urus, tetapi pada pandangan saya sebab utama kelewatan pembentangan RUU di parlimen ialah realiti semasa di pasaran hartanah. Apabila cadangan RUU Sewaan Kediaman mula diutarakan sejak 2018 lagi, penyokong akta ini mengambil banyak contoh daripada negara barat khususnya di Eropah, di mana pasaran hartanah mereka lebih stabil dan seimbang dalam hal permintaan dan penawaran hartanah. 

Di Malaysia dengan lambakan hartanah yang tidak mengenal hakikat sebenar pemilikan rumah, RUU sebegini dilihat baik namun tidak praktikal. Di negara seperti Australia, tawaran kediaman oleh syarikat pemaju adalah dikawal rapi dan projek pembinaan perumahan baru tidak mencambah pesat secepat di Malaysia. Maka tuntutan pasaran masih memerlukan sewaan kediaman bagi menutup keperluan masyarakat khususnya mereka yang tidak mampu milik. Sedangkan di Malaysia, dasar kerajaan yang tidak konsisten melihatkan lebih keutamaan diberikan kepada pemilikan rumah mampu milik. 

Meskipun tidak dinyatakan secara jelas, namun hakikat yang didiamkan dalam perbincangan hal ini ialah ketamakan syarikat pemaju yang agresif meneruskan dengan projek perumahan. Jikapun diwujudkan seribu satu jalan penyelesaian isu pinggiran seperti sewaan, jika tidak diselesaikan isu utama, Malaysia akan berterusan mengalami masalah yang sama. Diharapkan dalam proses menggubal RUU Sewaan Kediaman kerajaan melihat isu ini dengan lebih menyeluruh dan mengambil kira realiti semasa bagi menyelesaikan juga lambakan hartanah kosong yang sebenarnya melemahkan pasaran hartanah khususnya di bandar-bandar besar. 

PENULIS ialah pengamal undang-undang, Naib Presiden II Perikatan Wanita Antarabangsa untuk Institusi Keluarga & Pendidikan Berkualiti (WAFIQ), dan Ahli Jawatankuasa Pusat Gabungan Pertubuhan Masyarakat Sivil Malaysia (MACSA).

*Disiarkan dalam Utusan Malaysia pada Julai 7, 2023 dengan pindaan Editor sebagai 'Biar rumah kosong, nak turun sewa tidak sekali'.